Համատիրություններում որոշումներն ընդունվում են մեծամասնության քվեարկության արդյունքում: Դա, ընդհանուր առմամբ, սեփականատերերի պարզ մեծամասնությունն է՝ հիմնված ընդհանուր սեփականությունում ունեցած մասնաբաժնի վրա:
Համատիրության որոշումները կայացվում են` ելնելով մեծամասնության քվեարկության արդյունքներից: Սովորաբար դա բնակարանատերերի պարզ մեծամասնությունն է՝ ըստ ընդհանուր սեփականությունում իրենց ունեցած մասնաբաժնի: Մեծամասնության պարզ քվեարկությունը հիմնված է ընդհանուր ժողովին ներկա մասնակիցների 50%+1 քվորումի վրա, սակայն, մեծամասնության սահմանումը կարող է փոխվել ըստ որոշման թեմայի, ինչպես սահմանված է օրենսդրությամբ կամ կանոնադրությամբ:
Պարզ մեծամասնությունը (50%+1) բավարար է համատիրություն հիմնելու համար: Բյուջեի վերաբերյալ որոշումների համար պահանջվում է մեծամասնության երկու երրորդի ձայները: Ընդհանուր տարածքների ձևափոխման, վաճառքի և վարձով տալու համար պահանջվում է անդամների 100%-ի համաձայնությունը:
Ընդհանուր ժողով
Համատիրության անդամների Ընդհանուր ժողովը համատիրության կառավարման բարձրագույն ղեկավար մարմինն է։ Որոշումները կայացվում են Ընդհանուր ժողովում անդամների քվեարկությամբ։ Ընդհանուր ժողովում ամեն անդամ մեկ ձայնի իրավունք ունի։ Քվեների պարզ մեծամասնությունը բավարար է, եթե տվյալ որոշման համար չի օրենքը կամ Կանոնադրությունը չի պահանջվում ավելի շատ քվե։
Ընդհանուր ժողովները համարվում են կայացած, եթե համատիրության բոլոր անդամների երկու երրորդը մասնակցել են որոշումների կայացմանը։
Այն սեփականատերերը, ովքեր տիրապետում են շենքում առկա կառույցների եկամտի ավելի քան 50%-ին և ներառված չեն համատիրությունում, կարող են դառնալ գործող համատիրության անդամներ միայն համատիրության անդամների կեսից ավելիի համաձայնությամբ։
Կանոնավոր Ընդհանուր ժողովները գումարվում են նախագահի կողմից՝ ըստ համատիրության Կանոնադրության ժամանակացույցի։ Եթե նախագահը Ընդհանուր ժողով չի գումարում համապատասխան որոշման կայացման կամ խնդրանք ստանալուց 10 օր, ապա նախաձեռնողներն իրավունք ունեն իրենք գումարել ժողովը։
Համատիրության ամեն անդամ պետք է գրավոր կերպով տեղեկացվի Ընդհանուր ժողով գումարելու, դրա օրակարգի, ամսաթվի, վայրի և ժամանակի մասին ոչ ուշ, քան ժողովից հինգ օր առաջ։ Եթե համատիրության անդամը չմասնակցի Ընդհանուր ժողովին գրավոր ցանուցում չստանալու պատճառով, ապա նա կարող է Ընդհանուր ժողովի որոշումը բողոքարկել դատարանում։
Եթե տարեկան Ընդհանուր ժողովը չի գումարվում կանխորոշված ժամանակ, կամ եթե Ժողովի ժամանակ քվորում չկա, նոր Ժողով կարելի է գումարել վերջին ժողովի օրից հաշված տաս օրվա ընթացքում։ Օրակարգում կարելի է ընդգրկել հավելյալ հարցեր համատիրության անդամների առնվազն մեկ երրորդի համաձայնության դեպքում։
Համատիրության անդամներն իրավունք ունեն մասնակցել Ընդհանուր ժողովին անձնապես կամ իրենց ներկայացուցչի միջոցով։ Համատիրության անդամների ներկայացուցիչներից պահանջվում է հանձնել իրենց տրված լիազորությունը հաստատող փաստաթուղթ։
Համատիրության կառավարիչը, որը համատիրության անդամ չէ, կամ համատիրության մաս չկազմող շենքի բնակիչ է, կարող է մասնակցել Համատիրության ընդհանուր ժողովներին խորհրդակցական ձայնի իրավունքով։
Ընդհանուր ժողովի արձանագրությունները պետք է դրվեն համատիրության արձանագրությունների մատյանում, որը պետք է ազատորեն հասանելի լինի համատիրության յուրաքանչյուր անդամի համար։ Համատիրության ամեն անդամի խնդրանքով քաղվածքներ կարող են հանվել և հաստատվել համատիրության նախագահի կողմից։
Բազմաբնակարան շենքերի բնակարանատերերի Ընդհանուր ժողովի օրինական իրավունքները․
Հիմնավոր գործարքների համակարգում և վարում
Ընդհանուր սեփականության կամ դրա մի մասի ձևափոխման կամ վերակառուցման վերաբերյալ որոշումների կայացում
Վճարումների կարգի և վերջնաժամկետի սահմանում, բացի բնակարանատերերի կողմից արվող պարտադիր վճարներից
Ժողովների ժամանակ համատիրության անդամերը կարող են քննարկել և որոշում կայացնել հետևյալի մասին․
Կանոնադրական փոփոխություններ
Համատիրության գործունեության հիմնական ուղղությունների սահմանում
Վարչակազմի և նախագահի ընտրություն և նրանց մանդատի դադարեցում
Կառավարչի նշանակում և նրա մանդատի դադարեցում
Համատիրության աուդիտային հանձնաժողովի ընտրություն և դրա մանդատի դադարեցում
Նախագահի, վարչակազմի և աուդիտորի տարեկան բյուջեի հաստատում
Համատիրության վարձու անձնակազմի և նրանց աշխատավարձերի հաստատում
Հիմնական գործարքների հաստատում
Վարչակազմ
Քսանից ավելի անդամ ունեցող յուրաքանչյուր համատիրության համար պահանջվում է վարչակազմ, որի մեջ առնվազն ներառվում է համատիրության մեկ անդամ յուրաքանչյուր շենքից։
Վարչակազմն իրավասու է լուծել օրենքով և Կանոնադրությամբ սահմանված հարցեր։ Վարչակազմի անդամների քանակը սահմանվում է Ընդհանուր ժողովում, սակայն չի կարող երեքից պակաս լինել։ Համատիրության ցանկացած անդամ կամ նրա ներկայացուցիչ, ով ի վիճակի է աշխատել, կարող է լինել վարչակազմի անդամ։ Նրանցից ամեն մեկն ունի մեկ ձայնի իրավունք։
Վարչակազմի որոշումները համարվում են հաստատված, եթե քվեարկել են դրա անդամների կեսից ավելին, և եթե Կանոնադրությունը չի պահանջում անդամների ավելի շատ քանակ։ Վարչակազմի անդամներն աշխատում են կամավոր հիմունքներով։
Վարչակազմի հիմնական պարտականություներն են․
Կառավարել համատիրությունը Ընդհանուր ժողովների միջև ընկած ժամանակահատվածում
Քննարկել համատիրության անդամների կողմից հանձնված դիմումներ, բողոքներ և առաջարկներ
Հանձնել և դադարեցնել կառավարչի մանդատը, ինչպես նաև նրա գործառույթները փոխանցել առևտրային կազմակերպություններին կամ անհատ կապալառուի, եթե ըստ համատիրության Կանոնադրության, նման գործառույթներ վերապահված են համատիրության վարչակազմին
Հաստատել համատիրության ներքին կանոնակարգը, եթե, ըստ համատիրության Կանոնադրության, նման գործառույթներ վերապահված են համատիրության վարչակազմին
Եզրակացություն տրամադրել բազմաբնակարան շենքի բյուջեի, ինչպես նաև նախորդ տարվա բյուջեի կատարողականի մասին։
Վարչակազմ չունեցող համատիրություններում այս գործառույթներն իրականացվում են Ընդհանուր ժողովի կողմից։
Վարչակազմի նիստեր կարող են գումարվել, եթե դրա անդամների կեսից ավելին ներկա են։ Դրանք պետք է գումարվեն առնվազն երեք ամիսը մեկ անգամ։ Վաղաժամկետ ժողովներ են գումարվում համատիրության նախագահի, աուդիտորի, ինչպես նաև համատիրության անդամների առնվազն 10%-ի խնդրանքով։
Նախագահ
Նախագահը հրավիրում և վարում է համատիրության անդամների Ընդհանուր ժողովները և վարչակազմի նիստերը: Նա կազմակերպում է վարչակազմի աշխատանքը և պատրաստում է Ժողովում քննարկվող նյութերը: Նա համատիրության անունից պայմանագրեր է կնքում կառավարչի հետ: Նախագահն աշխատում է կամավորական հիմունքներով, եթե այլ բան նախատեսված չէ Կանոնադրությամբ:
Նախագահի այլ հիմնական պարտականություններից են.
Վերահսկել կառավարչի աշխատանքը
Քննարկել և լուծել այն խնդիրները, որոնք ներկայացված են համատիրության անդամների դիմումներում
Պահել համատիրության անդամության գրանցամատյան
Տեղեկացնել տեղական ինքնակառավարման մարմիններին համատիրության հիմնադրման և լուծարման, ինչպես նաև կառավարչի նշանակման և աշխատանքից ազատման մասին
Եթե Ընդհանուր ժողովը որոշի, նախագահը նաև կարող է գործել որպես համատիրության կառավարիչ: Եթե այդպես լինի, Ծառայությունների մատուցման պայմանագիրը պետք է ստորագրվի վարչակազմի լիազորված անդամներից մեկի կողմից:
Կառավարիչ
Կառավարչի գործն է կազմակերպել և վերահսկել համատիրության առօրյա գործողությունները, վարձու անձնակազմի գործունեությունը և համատիրության անունից ծառայությունների մատուցման շուրջ պայմանագրեր կնքել համապատասխան կազմակերպությունների հետ։
Կառավարիչը մասնակցում է Ընդհանուր ժողովներին և վարչակազմի նիստերին, որտեղ նրան տրվում է խորհրդակցական ձայն։ Կառավարիչն առաջարկներ է անում օրակարգի և քննարկման ենթակա հարցերի շուրջ, համատիրության բնակիչներին տեղեկացնում է համատիրության Կանոնադրության պահանջները չկատարելու հետևանքների, ինչպես նաև ընդհանուր տարածքների և սեփականության օգտագործման ընդհանուր կանոնների մասին։ Կառավարիչը պատասխանատու է համատիրության նախագահին։
Ամեն ֆինանսական տարվա համար կառավարիչը պետք է ֆինանսական հաշվետվություն հանձնի Ընդհանուր ժողովին։ Հաշվետվության հիմնական թիրախը տարեկան բյուջեն է, եկամուտները և հաջորդ տարվա ծախսերը, ինչպես նաև պարտադիր նորմերի և ստանդարտների կատարմանն ուղղված ծախսերը։
Կառավարիչը պատասխանատու է իր անօրեն գործունեության պատճառով համատիրությանը պատճառված ցանկացած վնասի համար՝ ըստ Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված գործընթացի։
Կառավարչի հիմնական պատասխանատվություններն են.
Կազմակերպել համատիրության հաշվապահական հաշվառումը
Ներկայացնել համատիրության շահերը պետական մարմիններում, դատական և այլ ատյաններում
Կնքել պայմանագրեր, կատարել ֆինանսական գործարքներ, ինչպես նաև օրենքով և համատիրության Կանոնադրությամբ նախատեսված այլ գործառույթներ։
Պահանջվող փաստաթղթերը հանձնել համապատասխան մարմիններին
Աուդիտային հանձնաժողով
Աուդիտային հանձնաժողովի անդամներն ընտրվում են Ընդհանուր ժողովի կողմից՝ ներառելով առնվազն համատիրության մեկ անդամ ամեն շենքից՝ պահպանելով սեփականատերերի համամասնությունը։
Աուդիտային հանձնաժողովի անդամը միևնույն ժամանակ չի կարող լինել վարչակազմի անդամ, նախագահ կամ կառավարիչ։
Աուդիտային հանձնաժողովի հիմնական պարտականություններն են․
Ստուգել համատիրության ֆինանսական գործունեությունը
Եզրակացություններ հանձնել բազմաբնակարան շենքի նախորդ տարվա բյուջեի կատարման և ընթացիկ տարվա բյուջեի նախագծի մասին
Հաշվետվություններ հանձնել տարեկան հաշվեկշռի վերաբերյալ
Իրականացնել Կանոնադրությամբ նախատեսված այլ գործառույթներ
Կառավարման ծախսեր
Բնակարանատերերը վճարում են ընդհանուր տարածքների պահպանման ծախսերը։ Համատեղ սեփականության կառավարման ծախսերը հաշվարկվում են՝ ելնելով անհատ բնակարանատերերի՝ ընդհանուր տարածքների հանդեպ ունեցած մասնաբաժնային համամասնությունից՝ հիմնվելով բնակարանների ամբողջ մակերեսի նկատմամբ իրենց անհատական բնակարանի մակերեսի հարաբերակցության վրա։
Կառավարման ծախսերը հիմնականում ներառում են հետևյալը․
Ծախսեր ընդհանուր տարածքների պահպանման համար
Ընդհանուր տարածքների հիմնական, ընթացիկ կամ հրատապ վերանորոգումների համար
Շենքի կառավարման մարմնի կողմից շենքի պահպանության համար մատուցած ծառայությունների փոխհատուցում
Համատիրությունը բազմաբնակարան շենքի կամ շենքերի մասնավոր սեփականատերերի կամավոր միություն է: Այն շահույթ չհետապնդող ոչ առևտրային միավորում է՝ հիմնված քաղաքացիների և իրավաբանական անձանց անդամակցության վրա և հիմնադրված սեփականության կառավարման և պահպանման նպատակով:
Էներգաարդյունավետ միջոցառման տեսակն ընտրելուց հետո, անհրաժեշտ է ընտրել շինարարական կազմակերպություն, որը պետք է իրականացնի այն: Ամբողջ շենքի համար շինարարական կազմակերպություն ընտրելն այնքան էլ հեշտ գործընթաց չէ: Մենք ներկայացնում ենք քայլ առ քայլ ուղեցույց՝ ինչպես ընտրել կազմակերպություն՝ նախատեսվող աշխատանքներն իրականացնելու համար:
Ինչպե՞ս հայտարարել հայտամրցույթ, բացել հայտերը, ընտրել շինարարական ընկերություն, ստորագրել պայմանագիրը և կատարել վճարումը. այս ամենի մասին մանրամասն կներկայացնենք ձեզ:
