Հայաստանում բնակարանային ֆոնդի մեծ մասը, հատկապես քաղաքային բնակավայրերում, բաղկացած է հավաքովի մասերից կառուցված բազմահարկ բնակելի շենքերից, որոնք, ընդհանուր առմամբ, անորակ են և վատ են մեկուսացված: Արդյունքում, դրանք սեփականատերերի համար ապահովում են հարմարավետ ապրելու շատ ցածր մակարդակ և էներգաարդյունավետություն: Խորհրդային ԳՕՍՏ և ՍՆԻՊ ստանդարտների հիման վրա կառուցված բնակելի շենքերի մեծ մասը չեն համապատասխանում եվրոպական և միջազգային չափանիշներին:
1997թ. մարտին ՀՀ կառավարությունն ընդունեց «Բնակելի ֆոնդի պահպանման, շահագործման, նորոգման և սպասարկման միասնական կանոնները հաստատելու մասին» թիվ 47 որոշումը: Այնտեղ սահմանվում է, որ մինչև համատիրությունների հիմնադրումը շինությունների և ընդհանուր օգտագործման գույքի պահպանումը, շահագործումը, նորոգումը և սպասարկումն իրականացնում են տեղական ինքնակառավարման մարմինները՝ քաղաքաշինական նորմերին համապատասխան:
Ընդհանուր օգտագործման շինությունները ներառում են՝
- Շենքի մուտքեր
- Աստիճանավանդակներ
- Վերելակային և այլ հորեր
- Շինություններից դուրս գտնվող միջանցքներ
- Ոչ բնակելի շինություններ
- Տանիքներ և ձեղնահարկեր
- Տեխնիկական հարկեր
Ընդհանուր օգտագործման գույքը ներառում է՝
- Վերելակներ
- Ջրի պոմպեր, ջրամատակարարման և ջրահեռացման համակարգեր
- Ջեռուցման համակարգեր
- Աղբահեռացման և այլ ինժեներական համակարգեր
- Շենքի հիմնամասեր և կրող կառուցվածքներ
- Շենքի մեխանիկական, էլեկտրական, սանտեխնիկական և այլ սարքավորումներ
1999թ. հունվարին ընդունված Քաղաքացիական օրենսդրությունը անդրադառնում էր սեփականության իրավունքներին, որը կարևոր քայլ էր բնակարանային ոլորտի համար լավ սահմանված իրավական միջավայր ապահովելու ուղղությամբ, մասնավորապես՝ կապված գույքային իրավունքների և գործող բնակարանային շուկա ձևավորելու հետ:
Բնակելի տան (կամ բնակարանի) նկատմամբ քաղաքացու անձնական սեփականության իրավունքը ծագում է այն պահից, երբ շինությունը կառուցվում կամ ձեռք է բերվում օրենքի համաձայն: Այս իրավունքը թույլ է տալիս բնակարանի սեփականատիրոջը տիրապետել, օգտագործել և տնօրինել գույքը:
Շատ հոդվածներ կարգավորում են անձնական սեփականության ծագման և իրավունքի դադարեցման, տվյալ իրավունքի պաշտպանության երաշխիքների և բնակարանային վարձակալության պայմանների ու հանգամանքների հետ կապված հարցերը: Սակայն, այդուհանդերձ, ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգիրքը բացեր է թողնում իրավական դաշտում:
Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման ու պահպանման ոլորտում բարեփոխումներն է՛լ ավելի կատարելագործվեցին 2002թ. «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» ՀՀ օրենքի և նույն տարվա ընթացքում Համատիրությունների մասին ու Տեղական ինքնակառավարման մասին 2 նոր օրենքների ընդունմամբ:
Հայաստանի բնակարանային ֆոնդի կարգավորման օրենսդրությունը ամբողջական դարձնելու հարցում առանցքային դեր ունեցան հետևյալ օրենքները՝
- Հողային նոր օրենսգիրքը (2001թ.)
- Ինքնակամ կառուցված շենքերի, շինությունների և ինքնակամ զբաղեցված հողամասերի իրավական կարգավիճակի մասին օրենք (2003-07թթ.)
- Տեղական ինքնակառավարման մասին օրենք (ընդունվել է 1996թ. և 2002թ.)
- Համատիրությունների մասին օրենք (2002թ.)
- Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասին օրենք (2002թ.)
- 1988-1992 թվականներին Ադրբեջանի Հանրապետությունից բռնագաղթված և Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիություն ստացած անձանց իրավական և սոցիալ-տնտեսական երաշխիքների մասին (2002թ.)
- Աղետի գոտու համալիր վերականգնման ծրագիր հաստատելու մասին օրենք (2001թ.)
- Ապահովված հիփոթեքային պարտատոմսերի մասին օրենք (2008թ.)
- Ակտիվների արժեթղթավորման և ակտիվներով ապահովված արժեթղթերի մասին օրենք (2008թ.)
Բարեփոխումներն ընդլայնեցին բազմաբնակարան շենքերի կառավարման տարբերակները՝ համատիրություններից բացի ներդնելով լիազոր կառավարիչների տարբերակը, ովքեր ընտրվում են սեփականատերերի կողմից և հավատարմագրային կառավարչի ինստիտուտը, որը ստեղծվում է այն ժամանակ, երբ սեփականատերը պատվիրակում է իր կառավարման և պահպանման պարտականությունները:
Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին օրենքը (2002թ.) և Կառավարության որոշումը (2007թ.) կարգավորում է ընդհանուր գույքի օգտագործումը:
Սակայն երկու ատյաններում էլ նրանց գործունեությունը հետ է մնում, որի հիմնական պատճառը միջոցների պակասն է: Կառավարման նոր համակարգին անցումը հարթ չի ընթանում: Ըստ հաղորդումների՝ գրանցված համատիրությունների միավորման միայն 20 տոկոսն է արդյունավետ գործում: Սեփականատերերի մեծ մասը չի ցանկանում պատասխանատվություն ստանձնել իրենց շենքերի ընդհանուր գույքի համար:
Համատիրությունների հիմնական խնդիրներն այսօր՝
- Միջոցների բացակայություն
- Ծառայությունների վատ մատակարարում
- Մրցակցության բացակայություն
- Բնակարանների սպասարկման վարձավճարների չտրամադրում տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից
- Իրազեկվածության պակաս
- Շենքի բնակիչների շրջանում տեղեկությունների պակաս
- Կառավարման մարմինների մոտ կառավարման հմտությունների ցածր մակարդակ
Բոլոր բազմաբնակարան շենքերը, որոնք համատիրություններ չեն կազմել, շարունակում են կառավարվել քաղաքապետարանների/գյուղապետարանների կողմից: Դա փաստացի բնակարանների պահպանման պետական գրասենյակների՝ ժէկերի, խորհրդային մոդելի շարունակությունն է:
1997թ. էր, որ քաղաքական ուժերի ապակենտրոնացման ժամանակ բնակարանային ֆոնդի կառավարման և պահպանման պատասխանատվությունը փոխանցվեց տեղական ինքնակառավարման մարմիններին: Ժէկերը նույնպես փոխանցվեցին և այժմ նրանք քաղաքապետարանին/գյուղապետարանին ենթարկվող կառույցներ են:
Բազմաբնակարան շենքերի դեպքում բոլոր սեփականատերերը պետք է ներկայացված լինեն, եթե խոսքը ընդհանուր տնօրինման գույքի կառավարման և պահպանման մասին է: Սա առայժմ չի իրականացել ո՛չ համատիրությունների դեպքում, ո՛չ էլ օրենքով նախատեսված այլընտրանքային կառավարման այլ մարմինների դեպքում:
Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին օրենքը ներմուծում է բնակարանատերերի միավորման ինստիտուտը, որը պետք է ներկայացնեն բոլոր սեփականատերերը, սակայն սա նույնպես արդյունավետ չի թվում: Համատիրությունների մեծ մասը ստեղծվել է բնակարանատերերի ձայների պարզ մեծամասնությամբ: Բնակարանատերերը խոսք չունեն համատիրությունների միաձուլման հարցում: Այժմ, համատիրությունների մեծ մասը ոչ այլ ինչ է, քան բնակարանների պահպանման կազմակերպություններ՝ հետևելով Ժէկերի մոդելին: Միակ տարբերությունն այն է, որ դրանք տեխնիկապես չեն ենթարկվում քաղաքապետարանին: Փաստացի, նրանք ոչ ոքի չեն ենթարկվում:
Այս պայմաններում համատիրության գաղափարը կորցրել է իր սկզբնական իմաստը: Սեփականատերերի ներկայացվածությունը պետք է վերահաստատվի: Ընդհանուր օգտագործման գույքի համար պատասխանատվություն ստանձնած կամավորից կախման մեջ լինելն ընդունելի չէ: Անհրաժեշտ է մշակել և մտածել խոշոր փոփոխություններ Համատիրությունների մասին օրենքի (2002թ.) և Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին օրենքի (2002թ.) համար: Պետք է փոփոխություն կատարվի դրանց հետ կապված կառավարության մի շարք որոշումներում՝ միավորելով մեկ համապարփակ իրավական մարմնում:
Սակայն ՀՀ կառավարությունը դեռևս չի ձևավորել իր քաղաքականությունը՝ բնակարանային համապարփակ ազգային ռազմավարության մշակման հարցում, որի միջոցով արդյունավետ կերպով կլուծվեն բնակարանային բոլոր խնդիրները:
Բնակարանային ֆոնդի մեծ մասը պատկանում է անհատներին, ովքեր դարձել են խորհրդային ժամանակաշրջանում զբաղեցրած բնակարանների սեփականատերերը և որոնք պատշաճ կերպով չեն պահպանվել: Բացառիկ գերակա շահի արդյունավետ փորձի բացակայության պայմաններում, պետական մարմինները չեն կարող ապահովել քաղաքներն ընդլայնելու կամ շրջակայքը բարեկարգելու կամ կանաչապատելու համար անհրաժեշտ ենթակառուցվածքով:
Սակայն մեր ծավալուն հետազոտությունն առաջարկում է, որ մեծ հնարավորություններ կան համայնքային կապալառության համար, և բնակիչների մի խոշոր մաս ցանկանում է հատկացումներ կատարել ժամանակի և/կամ գումարային տեսքով՝ իրենց համատեղ գույքի կառավարման համար: Այսպիսով, եթե մտածում եք ձեր բազմաբնակարան շենքում էներգաարդյունավետ ժամանակակից մեթոդներ կիրառելու մասին, ապա առանց վարանելու խոսեք հարևանների հետ կամ շենքի կառավարման ներկայացուցիչների հետ:
Մեր կազմակերպությունը նույնպես միշտ պատրաստ է օգնել Ձեզ: «Հաբիթաթ ֆոր Հյումենիթի Արմենիա» հիմնադրամի հիմնական նպատակներից մեկը համատիրությունների զարգացման խթանելու հարցում աջակցություն ցուցաբերելն է: Տարվա ընթացքում մեր ձեռք բերած փորձը ցույց է տվել, որ համատիրությունների ձևավորումն ամենալավ շրջանակն է հիմնանորոգման և վերանորոգման համար, ինչպիսիք են օրինակ՝ նոր տանիքները և շենքի ֆասադը կամ էներգետիկ արդիականացումը:
Օրենքների մասին լրացուցիչ տեղեկություններ կարելի է գտնել ՌԵՍՈՒՐՍՆԵՐ բաժնում և Հաբիթաթի աշխատանքի ԿԱՅՔԻ ՄԱՍԻՆ բաժնում:
